A Itàlia hi ha més de deu milions d’immobles sense utilitzar. A Torí, només dins del terme municipal, els pisos buits superen les cinquanta mil unitats. Al mateix temps, 450.000 famílies es troben en procés de desnonament a escala nacional i el 20% de les famílies italianes viuen en habitatges massificats. La paradoxa és evident: massa cases sense persones, massa persones sense casa.

Homes4All va néixer precisament per treballar en aquest curtcircuit. Es tracta d’una societat de benefici amb seu a Torí —certificada com a B Corp i finançada per la Unió Europea— que identifica immobles buits o abandonats, els reforma i els lloga a preus assequibles a famílies amb dificultats d’accés a l’habitatge. Un model que combina finances d’impacte, regeneració urbana i acompanyament social, i que des del 2019 fins avui ha allotjat 301 persones en 128 habitatges distribuïts per diverses ciutats italianes.

D’una convocatòria de la Presidència del Consell a una societat de benefici

Tot va començar amb un projecte impulsat per l’Ajuntament de Torí —com a entitat líder— per respondre a l’emergència habitacional de persones allotjades en estructures d’acollida temporal.

«La idea era trobar una resposta ràpida i eficaç», explica Federico Disegni, director general de Homes4All. «Busquem pisos de propietat privada, els reformem i els lloguem a preus assequibles, acompanyant les famílies amb itineraris de suport social orientats a la seva autonomia: trobar una feina, adquirir eines d’educació financera i construir les condicions necessàries per poder pagar-se el lloguer per si mateixes.»

El projecte es va finançar gràcies a una convocatòria del Fons per a la Innovació Social de la Presidència del Consell de Ministres, amb l’Ajuntament de Torí al capdavant i una xarxa de socis col·laboradors —entre els quals Brains Capital, la Fondazione Benvenuti in Italia, Acmos i Homers—. A finals del 2019 neix formalment Homes4All per dur a terme les obres previstes en el projecte. Actualment, Homes4All és una societat de benefici, ha obert una seu a Gènova, està posant en marxa operacions arreu d’Itàlia i el 2025 va tancar la subscripció de la seva tercera ampliació de capital.

Un model que uneix mons diferents

El mecanisme de Homes4All funciona en dos nivells paral·lels:

• A nivell immobiliari: l’equip identifica edificis buits o infrautilitzats —sovint notificats pels mateixos socis, que de vegades són propietaris d’immobles buits que decideixen posar a disposició del projecte—, els analitza i els reforma sota criteris ESG (ambientals, socials i de governança). Homes4All no es limita a reformar els immobles i delegar-ne la gestió, sinó que s’encarrega directament de la seva administració posterior: manteniment ordinari i extraordinari, relació amb els inquilins i seguiment de l’estat dels edificis. Tot això ho fan internament amb professionals dedicats (l’equip compta amb un Property Manager i un Facility Manager).

• A nivell social: la startup acompanya els inquilins en el seu procés d’estabilització habitacional a través d’itineraris personalitzats, pactes de responsabilitat i xarxes de serveis locals, una activitat que es duu a terme en col·laboració amb cooperatives socials del territori i amb els serveis socials municipals.

«Nosaltres no escollim els inquilins», precisa Angelo Leto, Property Manager de Homes4All. «Dialoguem amb intermediaris: l’Ajuntament de Torí, l’Ajuntament de Gènova, una universitat o una entitat privada mediadora. Són ells qui ens deriven les persones que ocuparan els pisos. La nostra feina és garantir que l’habitatge sigui adequat i accessible, i que la família hi pugui viure de manera estable.»

La cartera d’activitats ha crescut amb el temps i s’ha diversificat: habitatge social dispers —pisos individuals reformats i llogats a famílies derivades per l’Ajuntament—, però també residències d’estudiants, cohousing, projectes d’habitatge mixt (housing mix) i programes per a persones sense llar.

Un cas emblemàtic és el de Gènova, on la societat es va fer càrrec de l’antiga cooperativa Casa per Maestri 2, que gestionava un edifici de 40 pisos al barri de Begato, renegociant els contractes i garantint la continuïtat habitacional a 36 famílies vulnerables. Aquesta operació es va convertir també en la primera franquícia del model, Homes4All Genova, que actualment compta amb 104 persones beneficiàries allotjades.

Entre els pròxims projectes destaca la Casa per la Pace de Torí: una antiga escola infantil reconvertida en un espai polivalent que acollirà una residència per a esportistes del CUS (Centre Universitari Esportiu), habitatges per a gent gran (senior housing) i espais educatius, en col·laboració amb la Comunitat de Sant’Egidio. També un jazzo —un antic estable rural de l’Alta Múrgia, a la Pulla— que es transformarà en una estructura d’allotjament temporal per al turisme lent. I una residència universitària de 252 places a Verona.

Finances d’impacte: rendibilitat pacient, no especulativa

Una pregunta sorgeix de manera natural: com se sosté econòmicament un model en què els lloguers són reduïts?

«El lloguer de renda limitada no és l’única font d’ingressos», explica Giorgia Di Cintio, Impact Housing Strategist de Homes4All. «Les finances d’impacte també es financen mitjançant activitats de compravenda immobiliària (trading) i a través de la captació de fons en convocatòries i subvencions, especialment per als projectes amb menys rendibilitat, com els destinats a persones sense llar. El repte és generar retorns pacients, amb percentatges no especulatius i a llarg termini.»

Les xifres avalen la viabilitat del model: el 2024, Homes4All va generar un retorn social de 3,58 euros per cada euro invertit, calculat a través de l’indicador SROI (Social Return on Investment). Compta amb més de 180 socis a escala nacional i internacional, 49 accions de regeneració immobiliària en marxa i 57 itineraris d’acompanyament social activats.

El suport de Banca Ètica: l’habitatge com una qüestió de justícia

Homes4All va arribar a Banca Ètica a través d’una xarxa d’entitats ja conegudes i valorades: l’associació Acmos i la cooperativa social Nanà, totes dues actives des de fa anys en l’àmbit de l’habitatge inclusiu a Torí i ja clientes i sòcies del banc.

«Eren entitats que coneixíem bé», explica Diego Finelli, responsable de l’Àrea Territorial Nord-oest de Banca Ètica. «I el problema de l’habitatge a Torí és cada vegada més evident, cada vegada més urgent. Durant els darrers dos anys hem activat diversos contactes —amb cooperatives socials, amb l’Ajuntament i amb fundacions— per buscar formes innovadores de resposta. En aquest context s’integra un actor com Homes4All.»

El que va convèncer Banca Ètica no va ser només la qualitat del model, sinó la seva capacitat per connectar mons que sovint es pensen de manera separada.

«Combinen el suport públic —l’Ajuntament, la Regió, els fons ministerials— amb capitals privats orientats a l’impacte: fundacions, inversors pacients i entitats que accepten renunciar a una part del rendiment a canvi d’una contribució real a una emergència social», explica Finelli. «Aquesta capacitat de sintetitzar mons diferents és exactament el que Banca Ètica busca en les entitats que acompanya.»

El suport concret es va traduir en un primer finançament a mitjà i llarg termini d’uns 500.000 euros, destinat a finançar la rehabilitació d’un edifici a la zona nord de Torí. Una intervenció que aporta liquiditat als projectes de rehabilitació d’immobles que Homes4All utilitza posteriorment en les diferents variants del seu model: des del lloguer assequible per a famílies fins a residències d’estudiants, passant per les operacions més complexes d’habitatge mixt.

«No ens proposem com un banc de nínxol amb idees rígides sobre com intervenir», conclou Finelli. «Busquem arribar a un públic tan ampli com sigui possible. I quan trobem actors com Homes4All —que tenen una gran capacitat per atraure capital, però que també necessiten crèdit bancari per tancar les operacions—, el nostre paper és ser-hi, com a part d’un ecosistema més ampli que treballa unit cap al mateix objectiu.»

A Torí, igual que a gairebé totes les ciutats italianes, la crisi de l’habitatge no és una emergència temporal: és una condició estructural. Homes4All no pretén resoldre-la tota sola. Però demostra, projecte rere projecte, que existeix una manera de transformar un buit urbà en una llar, i una família en dificultats en una família autònoma. Un pis cada vegada.

Crèdits de les fotografies: Homes4All.