En Italia hay más de diez millones de inmuebles sin utilizar. En Turín, solo dentro del perímetro municipal, los pisos vacíos superan las cincuenta mil unidades. Al mismo tiempo, 450 000 familias están en proceso de desahucio a nivel nacional y el 20% de las familias italianas vive en viviendas masificadas. La paradoja es evidente: demasiadas casas sin personas, demasiadas personas sin casa.

Homes4All nació para trabajar precisamente en este cortocircuito. Se trata de una sociedad de beneficio turinesa —certificada como B Corp y financiada por la Unión Europea— que identifica inmuebles vacíos o abandonados, los reforma y los alquila a precios asequibles a familias con dificultades de vivienda. Un modelo que combina finanzas de impacto, regeneración urbana y acompañamiento social, y que desde 2019 hasta hoy ha alojado a 301 personas en 128 unidades de vivienda distribuidas en varias ciudades italianas.

De una convocatoria de la Presidencia del Consejo a una sociedad de beneficio

Todo nace de un proyecto con el Ayuntamiento de Turín —como entidad líder— para responder a la emergencia habitacional de personas alojadas en estructuras de acogida temporal.

«La idea era encontrar una respuesta rápida y eficaz», relata Federico Disegni, director general de Homes4All. «Buscamos pisos de propiedad privada, los reformamos y los alquilamos a precios asequibles, acompañando a las familias con itinerarios de apoyo social orientados a su autonomía: encontrar un trabajo, adquirir herramientas de educación financiera y construir las condiciones para pagarse el alquiler por sí mismas».

El proyecto se financió gracias a una convocatoria del Fondo para la Innovación Social de la Presidencia del Consejo de Ministros, con el Ayuntamiento de Turín al frente y una red de socios colaboradores —entre ellos Brains Capital, la Fondazione Benvenuti in Italia, Acmos y Homers—. A finales de 2019 nace formalmente Homes4All para llevar a cabo las obras previstas en el proyecto. Hoy en día, Homes4All es una sociedad de beneficio, ha abierto una sede en Génova, está poniendo en marcha operaciones en toda Italia y en 2025 cerró la suscripción de su tercera ampliación de capital.

Un modelo que une mundos diferentes

El mecanismo de Homes4All funciona en dos niveles paralelos:

• A nivel inmobiliario: El equipo identifica edificios vacíos o infrautilizados —a menudo notificados por los propios socios, que en ocasiones son propietarios de inmuebles vacíos que deciden poner a disposición—, los analiza y los reforma bajo criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Homes4All no se limita a reformar los inmuebles y delegarlos en otros, sino que se encarga directamente de la gestión posterior: el mantenimiento ordinario y extraordinario, la relación con los inquilinos y el seguimiento del estado de los edificios. Todo esto lo hacen de forma interna con profesionales dedicados (el equipo cuenta con un Property Manager y un Facility Manager).
• A nivel social: La startup acompaña a los inquilinos en su estabilización habitacional a través de itinerarios personalizados, pactos de responsabilidad y redes de servicios locales, una actividad que se realiza en colaboración con cooperativas sociales de la zona y con los servicios sociales de la ciudad.

«Nosotros no elegimos a los inquilinos», precisa Angelo Leto, Property manager de Homes4All. «Dialogamos con intermediarios: el Ayuntamiento de Turín, el Ayuntamiento de Génova, una universidad o una entidad privada mediadora. Son ellos quienes nos derivan a las personas que van a ocupar los pisos. Nuestro trabajo es garantizar que la vivienda sea adecuada y accesible, y que la familia pueda vivir en ella de forma estable».

La cartera de actividades ha crecido con el tiempo, diversificándose: vivienda social dispersa —pisos individuales reformados y alquilados a familias derivadas por el Ayuntamiento—, pero también residencias de estudiantes, co-housing, proyectos de vivienda mixta (housing mix) y programas para personas sin hogar.

Un caso emblemático es el de Génova, donde la sociedad se hizo cargo de la antigua cooperativa Casa per Maestri 2, que gestionaba un edificio de 40 pisos en el barrio de Begato, renegociando los contratos y garantizando la continuidad habitacional a 36 familias vulnerables. Esa operación se convirtió además en la primera franquicia del modelo, Homes4All Genova, que hoy cuenta con 104 beneficiarios alojados.

Entre los próximos proyectos se encuentra la Casa per la Pace en Turín: una antigua escuela infantil reconvertida en un espacio polivalente que albergará una residencia para atletas del CUS (Centro Universitario Deportivo), viviendas para mayores (senior housing) y espacios educativos, en colaboración con la Comunidad de Sant’Egidio. También un jazzo —un antiguo establo rural en la alta Murgia de Apulia— que se transformará en una estructura de alojamiento temporal para el turismo lento. Y una residencia de estudiantes de 252 camas en Verona.

Finanzas de impacto: rentabilidad paciente, no especulativa

Una pregunta surge de forma natural: ¿cómo se sostiene económicamente un modelo en el que los alquileres son reducidos?

«El alquiler de renta limitada no es la única fuente de ingresos», explica Giorgia Di Cintio, Impact Housing Strategist de Homes4All. «Las finanzas de impacto también se sufragan mediante actividades de compraventa inmobiliaria (trading) y a través de la captación de fondos en convocatorias y subvenciones, especialmente para los proyectos de menor rentabilidad, como el destinado a personas sin hogar. El reto es generar retornos que sean pacientes, con porcentajes no especulativos y a largo plazo».

Los números avalan la viabilidad del modelo: en 2024, Homes4All generó un retorno social de 3,58 euros por cada euro invertido, calculado a través del indicador SROI (Social Return on Investment). Cuenta con más de 180 socios a nivel nacional e internacional, 49 acciones de regeneración inmobiliaria puestas en marcha y 57 itinerarios de acompañamiento social activados.

El apoyo de Banca Etica: la vivienda como una cuestión de justicia

Homes4All llegó a Banca Etica a través de una red de entidades ya conocidas y valoradas: la asociación Acmos y la cooperativa social Nanà, ambas activas desde hace años en el ámbito de la vivienda inclusiva en Turín, y que ya eran clientes y socias del banco.

«Eran entidades que conocíamos bien», explica Diego Finelli, responsable del Área Territorial Noroeste de Banca Etica. «Y el problema de la vivienda en Turín es cada vez más evidente, cada vez más urgente. En los últimos dos años hemos activado diversos contactos —con cooperativas sociales, con el Ayuntamiento, con fundaciones— para buscar formas innovadoras de respuesta. En este contexto se integra un actor como Homes4All».

Lo que convenció a Banca Etica no fue solo la calidad del modelo, sino su capacidad para conectar mundos que suelen pensarse de forma separada.

«Combinan el apoyo público —el Ayuntamiento, la Región, los fondos ministeriales— con capitales privados orientados al impacto: fundaciones, inversores pacientes, entidades que aceptan renunciar a una parte del rendimiento a cambio de una contribución real a una emergencia social», explica Finelli. «Esta capacidad de hacer síntesis entre mundos diferentes es exactamente lo que Banca Etica busca en las entidades que respalda».

El apoyo concreto se tradujo en un primer financiamiento a medio-largo plazo de unos 500 000 euros, destinado a financiar la reforma de un edificio en la zona norte de Turín. Una intervención que aporta liquidez a los proyectos de rehabilitación de inmuebles que Homes4All utiliza después en las distintas variantes de su modelo: desde el alquiler asequible para familias hasta residencias de estudiantes, pasando por las operaciones más complejas de vivienda mixta.

«No nos proponemos como un banco de nicho con ideas rígidas sobre cómo intervenir», concluye Finelli. «Buscamos un público lo más amplio posible. Y cuando encontramos actores como Homes4All —que tienen una gran capacidad para atraer capital, pero que también necesitan crédito bancario para cerrar las operaciones—, nuestro papel es estar ahí como parte de un ecosistema más amplio que trabaja unido hacia el mismo objetivo».

En Turín, al igual que en casi todas las ciudades italianas, la crisis de la vivienda no es una emergencia temporal: es una condición estructural. Homes4All no pretende resolverla sola. Pero demuestra, proyecto tras proyecto, que existe una manera de transformar un vacío urbano en un hogar, y a una familia en dificultades en una familia autónoma. Un piso a la vez.

Créditos de las fotos: Homes4All